相続と不動産の総合法律相談窓口

相続と不動産で、このようなお悩みはありませんか?

  • 親名義の自宅で兄弟が争わないようにしたい。
  • 家族に自宅などの財産の管理を任せたい。
  • 自宅など不動産に関して遺言を作成したい。
  • 自宅と預貯金を兄弟で公平に分ける方法を知りたい。
  • 不動産が多いので税金の対策をしたい。

相続では、不動産が問題となることが多いです。
自宅などの不動産は、現物の分割が困難であるため、不動産特有の様々な対応が必要となります。
相続人及び財産の調査、遺産分割協議、親の家など財産の名義変更、相続税申告など、相続に関する様々な手続をしていくことになりますので負担が大きいです。
手続先は、法務局、税務署、金融機関など様々で、提出書類も多くあります。

そして、相続に関する手続は期限が定められていることが多いです。
期限を過ぎてしまうと手続が認められないこともあります。
相続の手続は複雑で面倒なことが多いので、自分で全て行うことが難しい場合があります。
亡くなった方の名義のままで長期間放置しておくと、新たに相続が発生した場合に相続関係が複雑になる等の問題がありますので、準備が整い次第、速やかに手続を行うことをお勧めいたします。
弁護士法人アルテでは、不動産相続に力を入れており、このような遺産相続問題で悩みや不安を抱えられているお客様の負担が少しでも和らぐよう、お手伝いをさせていただきます。弁護士が、適切な不動産相続の方法をアドバイスします。

当社は、税理士、司法書士、不動産鑑定士、不動産会社等と連携しており、当社が窓口となることで、法律問題のみならず、税務問題、相続登記まで含めた問題を一括して解決することができます。
相続、不動産でご不安がある場合は、一人で悩まず早めのタイミングでお気軽にご相談下さい。

要点(目次)

1.不動産を相続する方法
2.不動産の生前対策
 2-1.争族対策
 2-2.節税対策
 2-3.納税対策
3.相続発生後の対策
4.よくある不動産の相続問題
5.相続手続は弁護士法人アルテにお任せください! 阪神尼崎駅すぐ

1.不動産を相続する方法

遺産分割は、現物分割が原則ですが、不動産など実際は現物分割が困難な遺産もあります。
家や土地は、その形状のままで利用することで効用を発揮しているケースが多く、現物分割にはなじみません。
土地や建物は現金のように切り分けることができないので、不動産の遺産分割は、現物分割以外の方法を検討する必要があります。
そのための手段として、代償分割、換価分割などの方法を併用していくことになります。

現物分割

「現物分割」とは、複数ある不動産を各相続人に1ヶ所ずつ相続させ単独所有とする、特定の土地を分筆して各相続人の単独所有にする、建物を区分所有建物にして区分所有権として単独所有するなどの方法です。
遺産をその現状のままの姿で各相続人に引き渡す方法です。
面積が小さい土地や地形が悪い土地だと分割(分筆)が難しいことがあります。
一棟住宅だと現物分割ができないという難点があります。
また、現物分割で相続する場合、各相続人の相続分どおりきっちりと分けることは難しいため、代償分割などが補完します。

代償分割

「代償分割」とは、特定の相続人が特定の不動産を相続する代わりに、当該不動産を取得しない他の相続人に、相当額の金銭を支払う方法です。
相続人全員について、具体的相続分どおり過不足なく現物を分割できる場合は少ないため、この債務負担による分割方法を現物分割と併用し、相続人間で取得する相続分の調整をする場合が多いです。
この点、不動産を取得する側の相続人が、取得しない側の相続人に対し、幾ら代償金を支払うべきかで、争いになることがあります。
相続される不動産の価格をどうみるのかの問題ですが、双方で不動産価格の合意ができないと、不動産鑑定士による鑑定になります。
また、代償金を長期分割支払にできればよいのですが、代償金の支払は原則一括払いですので、金融資産が乏しい相続人が不動産の取得を希望しても、代償金の問題で上手くいかないケースがあります。
代償金相当額について、相続する不動産を担保に金融機関の借入できれば良いのですが、実際には融資を受けるのが難しいことが多いでしょう。

換価分割

「換価分割」とは、相続する不動産を売却して金銭に変え、金銭を分ける方法です。
現物を分割すると、価値が下がる場合などに、こうした方法をとることがあります。
売却が困難な財産に関しては換価分割を実施することができません。
また、遺産を処分するといったケースの場合は処分費用がかかりますし、譲渡益が発生してしまう場合は譲渡取得税などを考慮する必要があります。
家庭裁判所の審判で、不動産競売による換価分割になるケースもあります。
家庭裁判所における遺産分割審判等においては、遺産分割は現物分割が原則と考えられており、現物分割が困難である場合には、債務負担による方法(代償分割)が示されます。
そして、換価処分については、これらの分割方法が困難であるか相当でない場合に行うべきものと考えています。
しかし、調停や審判でなく裁判所の関与しない協議分割の場合には、共同相続人の全員が合意すれば、契約自由の原則により、換価分割は可能です。
なお、換価分割においては、相続時点では遺産の価格がはっきりしないこと、換価(売却)の手間がかかること、売却方法による価格の違いなど、実務上は様々な課題があります。

不動産の売却方法としては、

① 相続人全員が不動産を共同相続して、共同売却し、それぞれが持分に応じて売買代金を取得する方法

② 特定の相続人が不動産を単独相続して、予め決められていた代償金額を、不動産を取得しない他の相続人に支払う方法があります。

①の方法は、不動産の売却譲渡益について、相続人全員が譲渡税の申告をして税金を納める必要があります。
②の方法は、不動産の売却譲渡益について、不動産を取得した相続人だけが譲渡税を支払うので、税金を考慮して他の相続人に支払う代償金の金額を協議する必要があります。

共有による相続

「共有による相続」とは、ある不動産を特定の相続人が単独で相続するのではなく、2人以上の相続人で共同相続し、特定の不動産の共有持分を持つ形で各相続人が不動産を相続する方法です。
もっとも不動産を共有とするのは、後日当該不動産の管理処分の方法で争いになる可能性が少なくなく、近い将来相続不動産を売却する計画が明確なケース以外は、あまりお勧めできません。
なお、家庭裁判所は、対立する相続人同士の不動産の共有を認めない傾向にあります。

2.不動産の生前対策

不動産の生前対策は、ご本人自身の老後の生活設計、残される者の生活設計を考え、早めに対策を練ることが必要となります。
特に、配偶者の生活基盤を確保することが重要です。
生前対策は、大きく分けて、争族対策、節税対策、納税対策の3つがあります。
残された相続人間で争いが起きないよう、遺言書を作成し、その中で遺産分割方法を指定しておくことが必要です。
遺言があることにより、相続人全員による話し合い(遺産分割協議)が不要となりますので、被相続人の死後に相続人間の紛争を残さないようにすることができます。
不動産などがある場合は、遺言は、必須と言えるでしょう。

その際、遺留分についても配慮しておくと無用の争いを避けることができます。
また、節税対策として、財産移転(生前贈与の活用)や評価額の引き下げ(資産の組み換え)も有効です。
さらに、納税資金を調達する準備が必要です。
いずれにせよ、生前対策は、時間に余裕を持って相続設計に取り組むことが大切です。

2-1.争族対策

争続対策とは、相続人間の遺産分割が円満に行われるようにするための対策のことです。
これから起こる相続のために、いくら節税対策や納税対策を施したとしても、相続人間で争いが起こり、遺産分割協議がまとまらなければ、せっかく事前に対策したものが台無しになってしまいます。
そのため、相続対策の中で、争続対策が一番重要になってきます。
争族対策は、すべての相続対策の土台となります。
そして、争族対策のメインは、遺言です。
遺言は極めて重要です。

遺言書の作成

遺産争いが起こりやすいのは、不動産(土地・建物)など相続財産が分けにくい場合や相続人間で相続財産について大きな差がある場合です。
事前に財産を現金化して遺産分割しやすいようにしておき、どの相続財産を誰に相続させるのか遺言書を作成しておくことが重要になります。

・遺言のメリット

まず、自分の思い通りに財産の処分ができることです。
遺言をしていないと、相続人間の遺産分割協議又は法定相続分で相続されますので、被相続人の意思が直接反映されることにはなりません。
遺言をしておくことで、自分の意思に沿った相続が行われることになります(但し、遺留分による制限を受けます)。
次に、遺言があることにより、相続人全員による話し合い(遺産分割協議)が不要となりますので、被相続人の死後に相続人間の紛争を残さないようにすることができます。

・遺言書作成によって可能になること

法定相続分とは異なる割合で相続させることができる
特定の財産を特定の相続人に相続させることができる
相続人ではない人に財産を贈ることができる

家族信託の活用

信託とは、財産の所有者(委託者)が、信託行為(遺言・信託契約等)によって、信頼できる人(受託者)に対して財産を託し、誰か(受益者)のためにその財産の管理・処分を任せる仕組みを指します。
信託の中でも、財産管理を任せる相手として、家族・親族を受託者として財産の管理・処分を任せる仕組みを「家族信託」と呼んでいます。
平成18年に信託法が改正され、家族信託が誕生しました。
信託を活用すれば、「子供の生活のため、毎月一定額を渡すようにしたい」とか「相続人が遺産を使い切れなかった場合、次の受取人まで決めておきたい」といったニーズに応えることができます。
家族信託では次の受益者を指定することなども可能です(受益者連続の信託)。
つまり、遺言の中で、遺産を信託財産に組み込むことで、「いつ、誰に、どのような目的のために、どのような財産をあげるのか」を指定することができます。

2-2.節税対策

相続税の節税対策は、課税対象財産を圧縮したり、法律上認められている贈与や不動産などを利用し、相続財産における課税対象価額を引き下げたりすることです。
節税対策は、相続対策を行うにあたって重要ですが、節税のため相続財産を減らせば、納税額は減りますが財産自体が減ってしまいますので、注意が必要です。

不動産(土地・建物)を利用した節税対策

相続税に関しては、不動産を上手く利用することによって有効な節税対策になります。
例えば、

  • 小規模宅地等の特例
  • 広大地評価
  • 賃貸マンション・アパートの建築
  • 不動産の購入(現金を不動産に変える)

などがあります。
相続税において、減税の特例や評価減に関わる場面が多く、その活用方法や遺産分割の仕方によって相続税上の評価を減額することが可能です。
相続税上の不動産の評価を低くすることができれば、相続税を低く抑えることができるだけでなく、さらに収益性の高い不動産を所有していれば、その後の納税対策にもなります。

贈与を利用した節税対策

1年間の贈与額が110万円以下なら贈与税がかかりません。
110万円の基礎控除は、贈与を受ける人ごとに認められます。
そのため、より多くの人に長期間にわたり贈与を行うことで節税の効果が高まります。
その他、贈与を活用した相続対策は、主に以下があります。

  • 暦年贈与
  • 相続時精算課税制度
  • 贈与税の配偶者控除
  • 結婚・子育て資金贈与
  • 住宅取得資金贈与
  • 教育資金贈与

生前贈与は利用しやすい対策ですので多くの方が実施されていますが、誤った方法で生前贈与をしてしまうと後々税務署から指摘を受けて思わぬ税金を支払わなければならない可能性があります。
特に、贈与をしたのであれば、贈与をした側は、贈与した財産の管理を行ってはいけません。
通帳の管理等を贈与者側で実施してしまうと、結局贈与していないことと同じとみなされてしまうからです。
生前贈与を実施するのであれば計画的に行うようにしましょう。

配偶者の税額の軽減を利用した節税対策

配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が遺産分割等により実際に取得した遺産額が、法定相続分または1億6000万円のいずれか多い額まで相続税が課せられない制度です。
但し、相続税の節税を考えて、配偶者に偏った遺産分割を行えば、被相続人から多くの遺産を相続した被相続人の配偶者が亡くなり、その子へ二次相続が起きた場合には、子に相続税の大きな負担が掛かってしまいます。

生命保険を利用した節税対策

生命保険は、遺族のその後の生活費や病気やけがに備えることをその目的としていると思われますが、生命保険は相続税の節税や相続税の納税対策としても有効です。
生命保険を利用し、生命保険料分の現金贈与を続け、被相続人が亡くなった時に子供に生命保険金が支払われる契約にしておけば、子供はこの保険金を相続財産としてではなく、一時所得の所得税対象として取得するため相続税の節税効果があります。
また、生命保険金を現金で受け取れるので、相続税の納税資金として利用できます。

養子縁組を利用した節税対策

法定相続人の数が増えれば、相続税の基礎控除額が増加し、その分節税になります。
そして、この基礎控除制度を利用したものに、養子縁組があります。
民法上、養子は被相続人の実子と同じ扱いとされるので、養子縁組を行うことで法定相続人の数を増加させることができます。
但し、相続税の節税を目的とした不当な養子縁組の乱発を防ぐため、被相続人に実子がいる場合に法定相続人として相続税の基礎控除の対象となる養子は、相続税法上は1人に限られています。
また、実子がいない場合でも、相続税の基礎控除の対象となる養子は2人までとされています。

2-3.納税対策

納税対策とは、相続人が相続税を納めるための資金を確保することです。
相続税の納税は、相続税の申告期限までに現金一括支払いが原則です。
そして、申告期限は、被相続人が死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
但し、相続税の納税を延長できる延納、不動産や有価証券で相続税を納付する物納も条件付きで認められます。

生前贈与を利用した納税対策

生前に110万円の基礎控除や相続時精算課税制度などを利用し、相続人に贈与しておけば、いざ相続が起こった時に相続税の納税資金を確保させておくことができます。

生命保険を利用した納税対策

生命保険は相続税の節税対策になるだけでなく、受取人を相続人とした生命保険に加入しておけば、相続発生時に相続人が受け取った死亡保険金を納税資金に充てられるようになります。

換金性の高い財産への転換

不動産などの相続財産は、売却してから現金化するまでに思わぬ時間が掛かってしまい、相続税の申告期限を迎えてしまうということも考えられます。
そのため、あらかじめ財産の一部を売却するなどして現金化しておくことも検討するとよいでしょう。

3.相続発生後の対策

相続発生後は、その立場によって、行なうべきことは異なります。
ここでは、相続が発生したにもかかわらず、何も知らされていない相続人のケースでご説明致します。
この方の立場では、他の相続人に対し、遺言の有無、相続財産の内容(不動産、預貯金の有無、金額など)を尋ねることになります。
その上で、自分自身の遺留分が侵害されていることがわかったら、遺留分減殺請求を行なう必要がありますし、遺言が存在せず、遺産分割協議がまだ行なわれていなかったら、遺産分割協議を進めていくことになります。
相続人同士、無用な争いはなるべく避けて合理的な分割を考えたいものです。
生前においても、相続発生後においても、プラス・マイナス財産の有無やそれぞれの立場により、自分自身でもわかりえない、知りえていない要望やお悩みが、相続に関する問題には多くつきまといます。
ご相談者様ご自身に合った相続対策をつくるためには、専門家への相談とアドバイスが不可欠です。
円滑かつ後味が悪くならない、幸せな相続を実現するためにもまずは相続の専門家である弁護士にご相談いただければと思います。

4.よくある不動産の相続問題

不動産の相続でよくある問題と対策をご説明します。
不動産は金額が大きいので、将来の相続で遺産の中に不動産が想定される場合は、早めに対策を講じることが大切です。

4-1.過去の相続登記が未了

相続不動産の登記名義を被相続人のままにしていると、実際の権利者による売却などの処分ができません。
そこで、その不動産をどう処分するかに関わらず、まずは現実の所有者名義に変更する必要があります。
手続的には、遺産分割協議書を作成して相続不動産の相続人を確定した上で、法務局にて登記申請を行う必要があります。
そのためには、現在生存している全相続人にて、分割内容に同意してもらう必要があります。
相続の名義変更の手続は、遺産の内容によっても異なりますが、概ね名義人の相続関係がわかる戸籍を調べる、相続人全員の署名と実印での押印をもらう、という手続です。
未登記の期間が長くなるほど、1次相続、2次相続と代替わりが進み、法定相続人の人数が増えていきます。
その結果、相続人間での人間関係が希薄になり、遺産分割協議に支障を来す事態も考えられます。
いざ遺産分割協議をしようとしても相続人の数が増えている(かつ関係が希薄なことが多い)ので、まとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。
もし、相続登記がなされていない不動産がある場合には、速やかに遺産分割協議を行った上で相続登記をしましょう。
既に数次にわたる相続が進んでいる場合には、相続人の調査だけでもかなりの手間が必要であり、さらに遺産分割協議の内容についても、複雑になります。
そのような状況になっている場合には、弁護士等の専門家への相談や依頼すると良いでしょう。

4-2.不動産を相続したくない

実家の両親が亡くなった場合に、両親が住んでいた家や土地は、子が相続することになります。
しかし、その家が、子の居住地から遠方であるとか、古くて人に貸せる状態でないなど、様々な問題を抱えている場合も少なくありません。
そのような場合、子は、相続しても負担が増えるだけなので、相続したくないと考えるかもしれません。
もし、実家の家や土地を相続したくない場合には、相続開始から3か月以内であれば、相続放棄の手続きが可能です。
しかし、この相続放棄は、相続人としての地位から外れるため、特定の遺産だけ(例えば、遠方の両親の実家のみ)を対象に放棄することはできません。
また、相続放棄をしたとしても、相続財産管理人が選任されるまでは、自己の財産を扱うのと同じ注意を払って遺産の管理を続けなければならないとされています(民法940条)。
相続放棄すれば面倒なことから直ちに解放されるわけではないので、注意が必要です。

4-3.空き家

近年、両親が亡くなった後の居住者のいない家屋を相続したというケースが増えています。
相続人が遠方に居住しているなどの事情で、維持管理が不十分だと傷みが進んでいきます。
相続人のだれもその家や土地を利用しない場合には、処分することを検討したほうが良いでしょう。
なお、当該不動産の管理が不十分なことが原因で、通行人や近隣の建物に損害を与えた場合には、その所有者は損害賠償の責任を負うことになるので注意が必要です。
また、家屋を解体して更地にした場合には、土地の固定資産税、都市計画税の軽減税率の適用除外となり、家があったときよりも高額の税金が課税されます。
実家が空き家になる可能性がある場合には、早めに売却や賃貸などの対策を検討しておく必要があるでしょう。

4-4.貸している土地

貸地として第三者に賃貸中の土地を相続することがあります。
一般に、土地は更地であることにより利用価値が高いわけですが、貸地などの地上権がついている土地は利用が制約されるため、買主が現れにくいという事情があります。
相続人以外の第三者への売却は難しい場合があるでしょう。
売却(換価)による換価分割が難しい場合は、残る手段は現物分割か代償分割ですが、現実的には代償分割を行うことになるでしょう。
そうすると、その土地を相続した人は、他の相続人に支払う代償金を用意しなければなりません。
このような貸地となっている土地を相続する可能性のある場合には、事前の相続対策(代償金の準備等)を検討しておいたほうが良いでしょう。

5.不動産相続は弁護士法人アルテにお任せください! 阪神尼崎駅すぐ

身内の方を亡くしたことによる相続という問題は、人生で一度は経験する大きな出来事です。
ご家族の方は、身内を亡くし、大変悲しい、辛い思いをされていらっしゃると思います。そのような中、ご家族の方は、相続人及び財産の調査、遺産分割協議、親の家など財産の名義変更、相続税申告など、相続に関する様々な手続きをしていくことになりますので負担が大きいです。
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