借地権の譲渡を制限することはできますか？

借地権の譲渡を制限することはできるのでしょうか。

次のような事例を考えてみましょう。

今度、土地を友人に貸そうと思うのですが、友人以外の人には土地を使ってほしくありません。

借地権の譲渡を一切認めないという特約をつけることはできますか。

借地権の譲渡を制限する特約をつけることはできます。

ただ、上記のように、仮に借地権の譲渡を一切禁止する条項を契約書に記載しても、借地人が、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可（借地借家法19条1項）をもとめることまでを禁止することはできません。

ただ、その場合でも、介入権（同条3項）を行使することで、優先的に借地権を買い受けることができます。

借地借家法19条は、地主が、借地権の譲渡をしても不利になるおそれがないのに借地権譲渡に承諾をしない場合、裁判所が地主に代わる承諾許可ができるとさだめています。

そして、この規定について、借地権者に不利な約束は無効とするとされています（借地借家法21条）。

つまり、契約書に「賃借人は、いかなる場合も、この賃借権を第三者に売ることはできない」と書かれていても、借地人は、借地権を売りたい場合、地主の承諾に代わる裁判を裁判所にもとめることができます。

借地権の譲渡を絶対的に禁止することはできないです。

ただ、この借地権譲渡について、地主の承諾に代わる許可をもとめる手続の中で、介入権（借地借家法19条3項）を行使することができ、この場合、裁判所が相当と定めた金額で、優先的に借地権を取り戻すことができます。

介入権とは、地主の承諾に代わる許可をもとめる手続（借地借家法19条1項）において、地主の申出により、裁判所が相当の対価を決めて、地主が借地権を買い取ることを認める権利のことをいいます（借地借家法19条3項）。

したがって、契約書では、一般的にも用いられている「借地権を譲渡する場合、賃貸人の書面による承諾を必要とする」といった特約を盛り込んでおけば十分だと考えられます。