借地契約の期間はどうなっていますか?

借地契約の期間は、法律上、どうなっているのでしょうか。

民法は、賃貸借契約は20年以内としなければならないとしています(民法604条1項)。

ただ、借地契約の場合は、借地借家法で30年とされています。

これより長い期間にすることはできますが、これより短い期間にすることはできません(借地借家法3条、9条)。

そして、これだと民法と借地借家法で矛盾してしまうことになりますが、借地契約では、借地借家法が優先しますので、民法の規定ではなく、借地借家法だけが適用されることになります。

つまり、5年とか25年という約束は無効になってしまうわけです。

この5年とか25年といった約束をした場合、借地借家法3条により自動的に契約期間は30年とされます。

逆に、40年、50年、100年と約束していた場合は、その約束が有効となります。

期間を決めなかった場合も、借地借家法3条によって、期間は30年ということになります。

上記の説明は、借地借家法の規定ですが、この借地借家法というのは、1992(平成4)年8月1日からはじめられた法律です。

実際、借地契約は、この1992(平成4)年より前に締結されている場合の方が多いのが実情です。

この1992(平成4)年8月1日より前に約束された借地契約の場合、借地借家法の前の法律である借地法(以下「旧借地法」と記載します)という法律が適用されます。

旧借地法では、借地権の存続期間が、使用目的の対象の建物が堅固建物(鉄筋コンクリート造やレンガ造などの建物)の場合と非堅固建物(木造などの建物)の場合を分けています。

そして、堅固建物の場合の期間は、最低30年としており、木造の建物などの場合は、最低20年としています(旧借地法2条2項)。

なお、期間について取り決めをしなかった場合、堅固建物の場合は60年、木造の建物などの場合は30年となります(旧借地法2条1項)。

なお、旧借地法においても、期問を長くすることについて制限はありませんから、最初から100年と決めていても、それは有効となります。

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