賃借人が死亡したら？

賃貸借契約で、賃借人が死亡したらどうなるのでしょうか。

借家権も相続される

借家権も財産権ですから、賃借人が死亡したとしても、その借家権は消滅することなく、その相続人に相続されます。

この借家権の移動は、法律上当然に発生するものですので、賃貸人の承諾はいりません。

むしろ賃借人が死亡した場合、賃借人の相続人や同居者間での紛争が問題になることがあります。

1つは賃借人の相続人の問で、賃借人と一絡に住んでいた相続人に賃借人と一緒に住んでいなかった相続人が明渡しをもとめたりすることができるかという問題です。

もう1つは、賃借人と一緒に住んでいたのが内縁関係にあった者であったため、借家権を相続できなかった湯合に、賃借人の相続人は、この内縁関係にあった者に明渡しをもとめることができるかという問題です。

基本的に、裁判例の立場は、それまでに継続していた居住関係を可能な限り保護するという立場です。

上記の問題の1つめの、同居をしていなかった相続人が、借家権を相続したことを理由に、同居をしていた相続人に明渡しをもとめることは、原則としてできないとしています。

内縁関係にあった者は？

では、2つめの問題はどうでしょう。

借地借家法は、内縁関係の者の居住権を保護するために、賃借人が相続人なくして死亡した場合、内縁関係にある者に借家権の承継ができることをさだめています(借地借家法36条１項)。

これも先ほど述べた居住権を保護するという立場から規定されたものです。

ただし、この条文は、相続人がいる場合は適用されませんから、2つめの問題は解消されません。

現実問題として、相続人と内縁関係にある者は縁故がない場合が多く、しばしば紛争になってしまいます（死亡した妻の子が相続人で、同居をしていたのが妻の死亡後に交際を開始した内縁関係にある者というケ－スなどです。)。

この問題に対し、裁判例では、賃借人の相続人が、賃借人と同居をしていた内縁関係の者に対し、借家権を相続したことを理由に明渡しをもとめることは、権利の濫用（民法1条3項）にあたるとして、明渡し請求を認めませんでした（最高裁判所昭和39年10月13日判決）。

ただし、すべての内縁関係の者が保護されるというわけではなく、実際の裁判では、内縁関係として同居をしていた期間やその経緯、建物の使用の必要性などの事情を比較して、権利の濫用にあたるかどうかが判断されることになるようです。

では、賃貸人から、内縁関係の者は賃借人の相続人ではなく第三者だから建物を明け渡せ、ともとめてきた場合はどうでしょう。

上記のとおり、内縁関係の者の居住権は可能な限り保護されるべきですから、この賃貸人の請求も拒否できるようにする必要があります。

これについて、法律的には難しい問題があります。

裁判例では、賃惜人の相続人の借家権を援用（主張）して、借家権の継続を主張できるという判断をしています（最高裁判所昭和42年2月21日）。

ただし、この理論ですと、相続人全員が相続放棄をしてしまった場合に内縁関係の者が建物を使用し続ける理由がなくなってしまいます。

極端なことをいえば、賃貸人と賃借人の相続人が結託して内縁関係の者を追い出すこともできてしまいかねません。

こういった例は、極端な例にはなりますが、内縁関係の者の居住権の保護はまだ十分でないといえます。