賃料を値上げするには?

大家が賃貸しているアパートの賃料を値上げしたい場合、どうすればいいのでしょうか。

どのような場合に賃料の値上げが認められ、どのような手続きが必要なのでしょうか。

賃料の値上げが認められるのは?

賃料を変更したい場合、賃貸人と賃借人の間で新しい賃料について約束ができれば、その約束は有効で、その約束に従って賃料は変更されます。

当事者である賃貸人と賃借人が合意できれば、賃料を自由に設定できます。

もっとも、通常、賃貸人はできるだけ賃料は高くしたいと考えるのに対し、賃借人は賃料が安い方が助かります。

そのため、簡単に話し合いで解決しません。

この話し合いがまとまらない場合に、賃料の増額はどのように実現すればいいのでしょうか。

法律(借地借家法32条1項)は、

(1)土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減があったとき、
(2)土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動があったとき、
(3)近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき

の3点を挙げて、賃料の増減の請求をすることができるとしています。

また、賃料の増額は、この3つの事情に限られるわけではなく、これらの事情以外にも、それまでの賃料が低いといえる理由があれば、増額の請求は認められます。

但し、賃料の増額請求は、上記の3つの事情などがあれば当然に認められるというものではなく、こういった賃料が低いといえる事情によってこれまでの賃料が不相当になったといえることが必要です。

実際にどの程度の開きがあれば不相当になったといえるかは、具体的に説明することは難しいところです。

例えば、固定資産税額が5%程度上がったからといって、その事情だけで現在の賃料が不相当になったとはいえませんから、固定資産税額の上昇の理由だけで、5%程度の賃料の増額が認められるわけではありません。

賃料の値上げの手続きは?

賃料増額の手続は、賃貸人から、賃借人に意思表示(通知)がなされることによって効果が生じます。

書面でなくても、口頭でも有効ですが、話がまとまらずこじれる場合も多いので、賃貸人の意思とその内容が明確になるように内容証明郵便で通知しておくほうがよいでしょう。

なお、その通知には、賃料をいつから(書面が届く日以降にする必要があります。)、いくらにしたいのかを明確に記載する必要があります。

これに対し、賃借人は、賃貸人の賃料の増額請求に応じるかどうかを決めなければいけません。

もし賃借人に異議がなければ、賃料増額の約束が成立します。

但し、賃借人は、この賃貸人からの請求に応じる義務はありません。

拒否をしてもいいですし、賃料の一部増額にして欲しいと要請してもかまいません。

金額は受け入れるとして、変更の時期を先延ばししてほしいという回答も可能です。

賃料増額請求に対して、賃借人は回答の義務を負っていませんが、借家契約は、長期にわたり、賃貸人と賃借人の間の信頼関係によって成り立っていると考えられますので、相手からの要求を無視するという対応はやめたほうがよいでしょう。

賃料の増額請求があった場合、賃借人は、増額に応じるかどうかはともかく、自身の回答(諾否の回答に加え、自分の経済状況や考えなど)を書面で送っておくべきです。

賃料増額請求に対する話し合いがまとまらない場合は?

話し合いで新しい賃料が決まらない場合、賃貸人は、調停の申立てをする必要があります(民事、調停法24条の2)。

調停でも話がまとまらなければ裁判を提起する必要があります。

これに対し、賃料の増額請求を受けた賃借人は、増額が正当とされる裁判が確定するまで、自分が相当と考える賃料を支払えばよいとされています(借地借家法32条2項)。

但し、裁判が確定したときに、賃借人が相当と考えて払っていた金額が、確定した金額に足りないときは、足りない差額分について年1割の利息をつけて支払う必要がありますので、この点注意をしてください。
 

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