民泊とは？
民泊とは、宿泊用に提供された個人宅などに宿泊することです。
近年、インターネットの仲介サイトの出現などにより、観光客に個人宅や投資物件を有料で貸し出すビジネスが活発になっています。
但し、個人宅を貸すことに対して、従来の旅館業法では規制が及ばず、結果として無許可の違法民泊が増加する問題が発生しました。
そこで、民泊に対する新しい法律である「住宅宿泊事業法（民泊法）」を制定することになりました。
民泊新法とは？
一般住宅に旅行者らを有料で止める民泊を全国で解禁する法律です。
２０１８年６月１５日に施行されます。
ヤミ民泊が横行する民泊の法的な位置づけを明確にします。
現在、合法民泊を営むためには、旅館業法の簡易宿泊所の許可か国家戦略特区の認定が必要です。
民泊法の施行後は貸し手が自治体に届け出れば民泊を営めます。
営業日数は年間１８０日の上限があります。
海外の仲介業者は観光庁に登録する必要があります。
この点、多くの自治体が民泊法に上乗せする規制を設けており、骨抜きになる懸念も指摘されています。
民泊法制定の背景は？
民泊については、これまで、旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可や、特区民泊の認定を受けている場合は合法でした。
厚生労働省は、許可等なく民泊を行うことは認められないとの見解をとっていましたが、事実関係により法的評価もわかれるため、一般的にグレーな状態といわれていました。
この点、簡易宿所の営業許可や特区民泊の認定は、事業者による本格的な事業を念頭においたものですので、許可等のためには厳しい要件が課せられていました。
個人が、保有する空き家や空き室を活用して民泊を行おうとする場合には、許可等を受けることが難しい場合がありました。
これに対して、２０１８年６月１５日から施行される住宅宿泊事業法（民泊法）は、一定の基準を満たす住宅について、届出手続を行うだけで民泊営業を開始することを認めるものです。
個人が、簡単な手続により、空き家や空き室等の遊休資産を活用して民泊を合法的に行うことを可能にするものです。
届出は？
民泊新法の届出手続の概要は、以下のとおりです。
なお、以下は、届出を受理してもらうため（営業を開始するため）に必要となる主な事項を記載しています。
民泊新法においては、これらの事項の他にも、例えば、衛生確保義務等、事業者の実際の営業行為に対して課される義務（行為規制）や営業日数制限などが別途存在します。
届出手続においては、氏名、住所、連絡先、届出住宅の所在地、家主不在型か家主在住型かの別等を記載した届出書に加えて、所定の書類を添付して提出する必要があります。
【主な要件】
・ 施設が「住宅」（実際に居住している家屋だけでなく、賃借人を募集している空き家・空き室や、別荘も含まれます。）であること。
・ 施設内に台所、浴室、便所及び洗面設備があること（特区民泊と異なり居室毎にこれらすべてがある必要はなく、届出住宅全体でみてこれらが揃っていれば足ります。）。
・ 所定の書類（施設の図面や、転貸が承諾されていることを示す書面（賃借物件である場合）、管理規約等（分譲マンションの場合））が添付されていること。
など
民泊登録は２０１８年３月１５日から
観光庁は、住宅宿泊事業法（民泊法）が２０１８年６月１５日に施行されるにあたり、民泊の仲介事業者や物件の管理者からの受け付けを同年３月１５日から始めます。
３月１日には民泊制度に関するコールセンターを新設し本格解禁に備えます。
民泊のポータルサイトを通じて、仲介事業者や物件の管理者が登録できるようになります。
サイトは、日本語と英語に対応し、申請方法や地方自治体の窓口などを紹介します。
民泊は物件の管理者が常駐しない家主不在型も想定しています。
この場合は誰が管理するかを明確にする必要が生じるため、ひな型となる住宅宿泊管理の受託標準契約書も用意します。
年間営業日数の制限（１８０日）
民泊新法は、施設が住宅であることを理由に特例的な取扱いを認めるものであるため、届出住宅を常に宿泊施設として利用することは認められず、年間営業日数（宿泊客を宿泊させた日数）を１８０日以内とすることが必要です。
１８０日を超えると、旅館業法違反として罰則が科される可能性があります。
１８０日の計算方法については、毎年４月１日正午から翌年の４月１日正午までの１年間を計算期間とします。
そして、正午から翌日の正午を１日としてカウントします。
各届出住宅での営業日数（宿泊客を宿泊させた日数）については、２ヶ月ごと（偶数月の１５日まで）に自治体に報告する必要があります。
届出住宅における民泊営業は、１８０日の範囲内であれば、原則、いつでも実施できますが、例外的に、自治体が、条例で、区域毎に民泊を実施できない期間を指定して制限することが認められています。
届出住宅の所在場所によっては、民泊を実施できない期間が設定されることもありますので、注意が必要です。
民泊営業の遵守事項
民泊営業では、主に以下の事項を遵守する必要があります。
詳細は、弁護士など専門家にご相談ください。
・ 衛生確保のため、宿泊者１人あたり３．３平米以上を確保し、定期的な清掃と換気を行う。
・ 安全確保のため、非常用照明器具の設置、避難経路の表示等を行う。
・ 外国人宿泊者の利便性等の確保を図るため、外国語により設備の使用方法に関する案内等をする。
・ 宿泊者名簿を備え付けて３年間保存する。外国人の場合、国籍、旅券番号も宿泊者名簿に記載する必要あり。
・ 宿泊者に対して、騒音防止、ごみ処理、火災防止のために配慮すべき事項等について、施設にそれらの事項を記載した書面を備え付ける等して説明する。
・ 周辺地域の住民からの苦情処理。
・ プラットフォーマーを活用する場合、登録を受けた旅行業者又は住宅宿泊仲介業者に委託しなければならない。
・ 届出をした民泊施設であることを示す所定の標識を公衆から見やすいところに掲示する。
など
住宅宿泊事業法の背景・必要性、概要（観光庁HP参照）
以下、観光庁HPの資料を参照しています。
背景・必要性
・ ここ数年、民泊サービスが日本でも急速に普及
・ 多様化する宿泊ニーズ等への対応
・ 公衆衛生の確保や地域住民等とのトラブル防止、無許可で旅館業を営む違法民泊への対応等
概要
１．住宅宿泊事業者に係る制度の創設
① 都道府県知事への届出が必要
(年間提供日数の上限は180日(泊)とし、地域の実情を反映する仕組みの創設)
② 住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置（衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等）を義務付け
③ 家主不在型の場合は、上記措置を住宅宿泊管理業者に委託することを義務付け
④ 都道府県知事は、住宅宿泊事業者に係る監督を実施
※ 都道府県に代わり、保健所設置市（政令市、中核市等）、特別区（東京23区）が監督（届出の受理を含む）・条例制定措置を処理できる
２．住宅宿泊管理業者に係る制度の創設
① 国土交通大臣の登録が必要
② 住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置（住宅宿泊事業者への契約内容の説明等）の実施と１②の措置（標識の掲示を除く）の代行を義務付け
③ 国土交通大臣は、住宅宿泊管理業者に係る監督を実施
３．住宅宿泊仲介業者に係る制度の創設
① 観光庁長官の登録が必要
② 住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置（宿泊者への契約内容の説明等）を義務付け
③ 観光庁長官は、住宅宿泊仲介業に係る監督を実施
