不動産競売の調査(現地調査)

入札検討者は、インターネット上で公開されたBITシステムで資料の内容を確認することが多いです。

裁判所で用意している資料(事件記録)は、次の3つです(3点セット)。

  • 物件明細書
  • 不動産評価書
  • 現況調査報告書

上記の事件記録を確認した後、現地調査を行います。

現地調査で注意する主なポイントは、

  • 占有関係
  • 接道条件
  • 境界

などです。

占有関係

現地調査は、まず占有関係の調査が大切です。

現況調査報告書が作成された時点と、入札の時点では、時間差がありますので、現況調査の時には空室であったのが、入札時点では誰かが住んでいたなどということがあり得ます。

占有関係の調査に際しては、表札の確認や、マンションであれば管理人などに対するヒアリング、電気、ガスなどの使用状況によって行うことがあります。

接道条件

土地や一戸建てにおける接道条件をチェックします。

建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければ、建築確認は取得できません。
競売不動産では、接道条件を満たしていない土地に、無許可で建築されているものがあります。

この場合、現況調査報告書等に再建築不可の記載があることが多いですが、実際、自分で調査して確認しておくことが大切です。

境界

執行官は、調査対象の土地の地形に関して、地形図などを添付して明らかにすることになっていますが、未測量であったり、公図のみ添付されている場合があります。

このような場合、買受後に隣地土地所有者との間で境界の確認が必要なケースがあります。

また、水道管、ガス管などが他人地を通過していないか、樹木が越境していないかなどの確認も併せて行います。

上記の他、マンションの場合は、管理費の滞納をチェックすることが大切でしょう。

 

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